Высокие потолки, старые деревянные полы и огромный потенциал для дизайна: квартиры, требующие ремонта, могут стать настоящей мечтой о жилье — или превратиться в финансовую авантюру. На что следует обратить внимание покупателям, какие расходы являются реалистичными и какие программы субсидирования существуют в настоящее время в Австрии.
Планировка могла бы быть идеальной, а расположение и так просто мечта. Вот только ванная комната осталась с 70-х годов, электропроводка уже изжила себя, а из окон дует. То, что для одних является причиной отказа, другие рассматривают как уникальную возможность. Ведь квартира, требующая ремонта, даёт шанс создать новый дом с нуля в соответствии со своими представлениями.
Однако между первым осмотром и заселением часто приходится принимать гораздо больше решений, чем можно было бы предположить на первый взгляд. Сколько будет стоить новая электропроводка? Можно ли просто сносить стены? И окупятся ли эти вложения в конечном итоге? Поэтому тем, кто хочет купить квартиру, требующую ремонта, следует не только видеть возможности, но и осознавать риски. Ведь именно в случае со старой недвижимостью кажущиеся мелочами моменты могут быстро обернуться значительными расходами.
Стоит ли покупать квартиру, требующую ремонта?
Ответ таков: это зависит от обстоятельств. Квартиры, требующие ремонта, представляют особый интерес, если они расположены в хорошем месте, имеют прочную конструкцию и предлагаются по цене, значительно ниже, чем аналогичные объекты, уже отремонтированные.
Главное преимущество заключается в возможности индивидуальной планировки. Планировки можно — при условии, что это допустимо с точки зрения строительных норм и законодательства — адаптировать под свои нужды, самостоятельно выбирать материалы и модернизировать инженерные системы в соответствии с современными требованиями. Тем, у кого и так есть четкое представление о том, каким должен быть их дом, не придется идти на компромиссы при ремонте, проводимом посторонними специалистами.
Однако якобы выгодная покупная цена не должна заставлять забывать о том, что фактическая общая стоимость может оказаться значительно выше. Поэтому решающее значение имеет сравнение, с одной стороны, покупной цены с учетом сопутствующих расходов и бюджета на ремонт, а с другой — рыночной стоимости сопоставимой отремонтированной квартиры.
Особую осторожность следует проявлять в случае зданий, в которых требуется ремонт не только самой квартиры, но и крыши, фасада или стояков. Ведь в таких случаях у сообщества собственников могут возникнуть дополнительные расходы.
Сколько стоит ремонт квартиры за квадратный метр в Австрии?
Однозначного ответа на этот вопрос нет. Ведь существует существенная разница между тем, когда просто красят стены и обновляют полы, и тем, когда меняют всю проводку, переделывают ванную комнату и изменяют планировку помещений.
В качестве ориентировочной оценки на 2026 год можно привести следующие примерные расценки:
• Косметический ремонт: примерно от 250 до 450 евро за квадратный метр, например, на малярные работы и замену простых напольных покрытий.
• Частичный ремонт: примерно от 500 до 900 евро за квадратный метр, например, при обновлении ванной комнаты, кухни или отдельных инженерных систем.
• Комплексная реконструкция жилья: примерно от 900 до 1 700 евро за квадратный метр; в случае сложной реконструкции старых зданий или высококлассной отделки — значительно больше.
О том, что строительные работы обходятся дорого, свидетельствуют и данные Статистического управления Австрии: в сентябре 2026 года затраты на строительство жилых домов и жилых комплексов превысили показатели того же месяца предыдущего года на 5,7 процента. Однако эту тенденцию нельзя напрямую сопоставлять с ростом цен на ремонт отдельной квартиры.
Значительная часть бюджета зачастую уходит на электромонтажные работы, сантехнические работы, установку системы отопления и необходимые строительные изменения. Именно эти работы после завершения практически незаметны, но имеют решающее значение для безопасности и комфорта проживания.
Поэтому рекомендуется в дополнение к рассчитанному бюджету предусмотреть резерв в размере не менее 15–20 процентов на непредвиденные работы.
Какие меры поддержки будут предусмотрены в 2026 году со стороны федерального правительства и земель для квартир, нуждающихся в ремонте?
Тем, кто занимается ремонтом квартиры, следует заранее ознакомиться с возможными программами субсидирования. Однако система субсидирования в Австрии довольно сложна: в то время как федеральное правительство в основном поддерживает меры по повышению энергоэффективности, федеральные земли предлагают собственные программы для различных видов ремонтных работ.
Важно знать текущую ситуацию: с 2 февраля 2026 года федеральная субсидия на меры по энергоэффективности больше не предоставляется по новым заявкам. Кроме того, первоначальные средства, выделенные в рамках программы «Реконструкционная кампания 2026», были исчерпаны ещё в июле.
С 2 ноября 2026 года действует новая программа субсидирования на замену систем отопления, работающих на ископаемом топливе. Однако она предназначена для частных владельцев одно- и двухквартирных домов, а также таунхаусов. Поэтому для обычной квартиры в многоквартирном доме эта новая программа не подходит напрямую.
Уже объявлено о продолжении программы реконструкции в 2027 году. Подавать новые заявки на получение субсидий можно будет с 4 января 2027 года. Конкретные условия следует уточнить до начала реализации проекта.
Кроме того, существуют программы государственной поддержки. Например, в Вене при определенных условиях предоставляется финансовая помощь на установку звуко- и теплоизолирующих окон, модернизацию систем отопления, переоборудование жилья с учетом потребностей пожилых людей или первоначальное обустройство ванной комнаты и туалета. Нижняя Австрия, в частности, предлагает программы поддержки для тепловой реконструкции и отдельных мер.
Поскольку предоставление субсидий зачастую зависит от уровня дохода, места основного проживания, возраста здания или технических требований, рекомендуется проконсультироваться в соответствующем региональном органе, отвечающем за предоставление субсидий. Также решающее значение может иметь последовательность подачи заявки и начала строительства.
В каком порядке следует проводить ремонт квартиры?
Успешный ремонт начинается не с выбора новой плитки или проектирования кухни вашей мечты, а с тщательного анализа текущего состояния.
В первую очередь следует проверить техническое состояние квартиры, разработать концепцию ремонта и получить все необходимые разрешения. В идеале это следует сделать ещё до покупки. Затем следует составить подробный сметный расчёт и заключить договоры со специализированными компаниями.
Только после этого начинаются собственно строительные работы. Удаляются старые встроенные элементы и больше не нужные детали. При необходимости проводятся работы по укреплению конструкций и возведению новых стен. Затем обновляются или модифицируются электро-, водо-, канализационные и отопительные системы.
После завершения и проверки технических работ проводятся штукатурные и гипсокартонные работы, укладка стяжки, гидроизоляция и укладка плитки. Затем укладываются напольные покрытия, завершается отделка стен и производится монтаж дверей и сантехники. Завершающим этапом становятся установка кухни, освещения и последние штрихи в оформлении интерьера.
Особенно важна координация работ различных специалистов. Например, если придется прокладывать новые трубы уже после завершения отделки стен, это приведет к ненужным затратам. Также необходимо учитывать время высыхания стяжки и других материалов.
Поэтому тщательное планирование позволяет сэкономить не только деньги, но и, зачастую, несколько недель строительных работ.
Нужно ли мне разрешение или согласие сообщества собственников?
Не каждый ремонт требует получения разрешения. Если вы красите стены, меняете напольное покрытие или устанавливаете новую кухню, вам, как правило, не требуется разрешение строительных органов, при условии, что не производятся никакие значимые строительные работы.
Иная ситуация складывается в случае более значительных изменений. Если вносятся изменения в несущие стены, пробиваются новые проемы или проводятся существенные строительные переделки, может потребоваться подача уведомления о строительстве или получение разрешения на строительство. Какие правила применяются, зависит от федеральной земли и конкретного проекта.
В Вене, согласно информации администрации города, для многих изменений внутри здания достаточно уведомления о строительстве. Однако для определённых более масштабных перестроек требуется разрешение на строительство.
В случае квартир в многоквартирных домах дополнительно применяется Закон о владении квартирами. В принципе, владельцы имеют право вносить изменения в свои квартиры. Однако если это может нанести ущерб интересам других владельцев, заслуживающим защиты, требуется их согласие. Это касается, например, работ в общих частях дома, изменений фасада или определенных строительных пристроек.
В случае отсутствия согласия оно может быть заменено судебным решением при соблюдении установленных законом условий. Кроме того, для отдельных мер предусмотрены упрощённые правила получения согласия.
Важно понимать, что разрешение строительного органа и согласие, требуемое в соответствии с законодательством о владении квартирами, — это две разные вещи. Поэтому перед началом крупных перепланировок всегда следует уточнить, какие документы необходимы, как у компетентного строительного органа, так и у управляющей компании или у квалифицированного юриста.
Как определить необходимость ремонта до покупки?
Не все недостатки заметны с первого взгляда. В то время как изношенные полы или старая ванная комната бросаются в глаза сразу, проблемы с трубопроводами, влажностью или состоянием здания часто остаются незаметными.
Покупателям следует обратить особое внимание на пятна от воды, плесень, трещины, негерметичные окна или необычные запахи. Устаревший распределительный щит также может свидетельствовать о необходимости обновления электропроводки.
Кроме того, следует внимательно изучить систему отопления, сантехнические установки и энергетический паспорт. Энергетический паспорт содержит важную информацию об энергетических характеристиках здания, однако не заменяет техническую экспертизу.
Не менее важное значение имеет состояние всего дома в целом. Палата труда Вены рекомендует потенциальным покупателям перед заключением договора, в частности, проверить состояние земельного реестра, строительный акт, договор о владении квартирой, имеющиеся резервные фонды и протоколы собраний собственников.
Ведь даже недавно отремонтированная квартира может обойтись дорого, если вскоре после покупки будет принято решение о капитальном ремонте крыши или фасада, а резервных средств для этого окажется недостаточно.
Поэтому в случае со старыми объектами недвижимости стоит провести повторный осмотр в сопровождении строительного эксперта. Его гонорар, как правило, является хорошо вложенными деньгами по сравнению с возможными последующими расходами.
Как профинансировать покупку и ремонт?
Тот, кто покупает квартиру, требующую ремонта, должен с самого начала рассматривать финансирование как единый проект. Ведь помимо покупной цены придется оплатить не только налог на приобретение недвижимости, сборы за внесение записи в реестр недвижимости и расходы на оформление договора, но и все затраты на запланированные работы.
Например, можно одновременно профинансировать покупку и ремонт с помощью ипотечного кредита. Условием для этого является то, что банк должным образом оценит данный проект и будет иметься достаточное обеспечение.
В качестве альтернативы ремонт можно оплатить за счет собственных средств или с помощью отдельного кредита. Какой вариант окажется более выгодным, зависит от процентной ставки, срока кредита и личных финансовых возможностей.
При выдаче кредитов австрийские банки по-прежнему руководствуются рекомендациями Управления по надзору за финансовыми рынками. В частности, в качестве ориентиров для надежного финансирования в них предусмотрены максимальный коэффициент залогового покрытия, как правило, в размере 90 процентов, кредитная нагрузка не более 40 процентов от годового чистого дохода и максимальный срок кредита — 35 лет.
Кроме того, важно учитывать, что в ходе ремонта могут возникнуть дополнительные расходы — например, на временную аренду жилья, проценты за отсрочку выплаты кредита или непредвиденные строительные работы.
Поэтому те, кто исчерпывает свой кредит до последнего евро, рискуют столкнуться с трудностями. Лучше составить реалистичный общий расчет с достаточным финансовым запасом.
Могу ли я включить расходы на ремонт в налоговую декларацию?
Здесь необходимо проводить различие между жильем, используемым для собственных нужд, и сдаваемым в аренду.
Тот, кто ремонтирует квартиру исключительно для личных нужд, в принципе не может просто вычесть из налога на доходы обычные ремонтные работы, такие как покраска, укладка новых напольных покрытий или установка новой кухни.
Исключением может служить так называемая фиксированная сумма на экологические расходы. Согласно данным Федерального министерства финансов, при наличии установленных законом условий для субсидируемой теплоэнергетической реконструкции в качестве специальных расходов могут учитываться 800 евро в год, а для субсидируемой замены котла — 400 евро в год, в каждом случае в течение пяти лет.
В частности, необходимым условием является получение соответствующей федеральной субсидии, а также внесение достаточных собственных средств после вычета государственных субсидий. Эти суммы уменьшают налоговую базу и не должны рассматриваться как выплата в таком размере.
В отношении сдаваемой в аренду недвижимости действуют иные правила. В этом случае определенные расходы на реконструкцию могут учитываться в налоговых целях в качестве расходов, связанных с получением дохода. В зависимости от того, идет ли речь о расходах на техническое обслуживание, ремонт или строительство, их учет в налоговых целях осуществляется сразу, распределяется на несколько лет или учитывается через амортизацию.
Поэтому тем, кто приобретает квартиру в качестве объекта инвестиций, следует обсудить налоговые последствия с налоговым консультантом ещё до начала работ.
На что следует обратить особое внимание при покупке квартиры в старом доме в Вене?
Высокие потолки, распашные двери, паркет «под елочку» и исторические фасады делают венские квартиры в старинных домах особенно востребованными. Однако эта самобытная архитектура сопряжена и с техническими сложностями.
Именно в домах эпохи «Грюндерцайт» старые трубопроводы, деревянные балочные перекрытия или исторические конструкции потолков могут предъявлять дополнительные требования к реконструкции. Если планируется снос стен или устройство новых тяжелых напольных конструкций, зачастую требуется проведение статической экспертизы.
Звукоизоляция также заслуживает внимания. То, что в современном здании кажется само собой разумеющимся, в историческом здании часто можно реализовать лишь за счет дополнительных конструктивных мер.
Особое внимание следует уделить окнам и фасадам. По данным администрации города Вены, замена окон и оконных дверей в зданиях, построенных до 1 января 1945 года, в принципе требует подачи уведомления о строительных работах. То же самое относится к зданиям, расположенным в охранных зонах. При этом необходимо соблюдать определенные требования к дизайну.
В случае объектов, находящихся под охраной как памятники архитектуры, могут потребоваться дополнительные разрешения. Кроме того, перед началом ремонта следует провести профессиональную проверку существующих дымоходов, газовых трубопроводов и старых монтажных шахт.
Тем, кто впоследствии планирует сдавать квартиру в аренду, следует также выяснить, применяется ли и в каком объёме Закон о найме жилья. Именно в отношении старых венских зданий могут действовать особые положения законодательства о найме жилья.
Какими бы привлекательными ни были высокие потолки и красивые детали старинного здания: при покупке такой недвижимости особенно важна тщательная техническая и юридическая экспертиза.
Квартира, требующая ремонта, может стать отличной инвестицией в качество собственного проживания. Однако условием является то, чтобы покупная цена, состояние здания и затраты на ремонт находились в разумном соотношении. Тот, кто профессионально планирует, сравнивает предложения и закладывает в бюджет достаточные финансовые резервы, может превратить старую квартиру в дом, который будет не только красивым, но и доставлять радость на долгие годы.
Покупка квартиры, требующей ремонта: бесплатный чек-лист для скачивания
Наш бесплатный контрольный список покажет вам, что необходимо уточнить до покупки и на этапе планирования ремонта. Его можно заполнить, взять с собой и использовать для уточнения вопросов, чтобы вы были максимально подготовлены.
Скачайте бесплатно контрольный список для квартир, требующих ремонта
Часто задаваемые вопросы: 7 самых распространённых вопросов о квартирах, требующих ремонта
В случае квартиры среднего размера комплексный ремонт может занять несколько месяцев. Решающими факторами являются состояние здания, объем работ, необходимые разрешения и доступность специалистов.
Рекомендуется предусмотреть резерв в размере не менее 15–20 процентов от расчетной стоимости ремонта. В случае очень старых зданий или при неопределенном состоянии конструкции целесообразно предусмотреть более значительный запас.
При проведении небольших ремонтных работ это часто возможно. Однако если предстоит полная замена электропроводки, водопровода, сантехники в ванных комнатах и напольных покрытий, более практичным решением, как правило, является временный переезд.
Электромонтажные работы, работы с газопроводами, сантехнические работы, связанные с безопасностью, а также вмешательства в несущие конструкции должны выполняться уполномоченными специализированными компаниями. Профессиональная помощь необходима также в случае возможного наличия вредных веществ.
Да, особенно в случае со старыми объектами недвижимости это имеет смысл. Экспертная оценка может выявить скрытые дефекты и помочь реалистично оценить фактические затраты на ремонт.
Да. Четкая концепция ремонта и конкретные сметы расходов могут стать весомыми аргументами при переговорах о цене. Однако то, уступит ли продавец и в какой степени, зависит от рыночной конъюнктуры.
Квартира, отремонтированная с соблюдением всех технических норм, может быть более привлекательной на рынке недвижимости. Однако автоматического роста стоимости на сумму вложенных в ремонт средств не происходит. Решающую роль по-прежнему играют, прежде всего, расположение, состояние дома, планировка и спрос.
Похожие посты:
Страхование гражданской ответственности застройщика в Австрии
