Hohe Räume, alte Holzböden und jede Menge Gestaltungspotenzial: Sanierungsbedürftige Wohnungen können echte Wohnträume sein – oder zum finanziellen Abenteuer werden. Worauf Käufer achten sollten, welche Kosten realistisch sind und welche Förderungen es aktuell in Österreich gibt.
Der Grundriss könnte perfekt sein, die Lage ist ohnehin ein Traum. Nur das Badezimmer stammt aus den Siebzigerjahren, die Elektrik hat ihre besten Zeiten hinter sich und durch die Fenster zieht es. Was für die einen ein Ausschlusskriterium ist, sehen andere als einmalige Gelegenheit. Denn eine sanierungsbedürftige Wohnung bietet die Chance, das neue Zuhause von Grund auf nach den eigenen Vorstellungen zu gestalten.
Doch zwischen der ersten Besichtigung und dem Einzug liegen häufig mehr Entscheidungen, als man zunächst vermutet. Wie viel kostet eine neue Elektrik? Darf man Wände einfach entfernen? Und lohnt sich die Investition am Ende überhaupt noch? Wer eine Wohnung mit Sanierungsbedarf kaufen möchte, sollte deshalb nicht nur die Möglichkeiten sehen, sondern auch die Risiken kennen. Denn gerade bei älteren Immobilien können vermeintliche Kleinigkeiten schnell zu großen Kostenfaktoren werden.
Lohnt es sich, eine sanierungsbedürftige Wohnung zu kaufen?
Die Antwort lautet: Es kommt darauf an. Besonders interessant sind sanierungsbedürftige Wohnungen, wenn sie sich in guter Lage befinden, eine solide Bausubstanz besitzen und deutlich günstiger angeboten werden als vergleichbare, bereits sanierte Objekte.
Der große Vorteil liegt in der individuellen Gestaltung. Grundrisse können – soweit bautechnisch und rechtlich möglich – angepasst, Materialien selbst ausgewählt und technische Anlagen auf einen zeitgemäßen Stand gebracht werden. Wer ohnehin genaue Vorstellungen vom eigenen Zuhause hat, muss keine Kompromisse bei einer fremden Renovierung eingehen.
Allerdings sollte der vermeintlich günstige Kaufpreis nicht darüber hinwegtäuschen, dass die tatsächlichen Gesamtkosten deutlich höher ausfallen können. Entscheidend ist deshalb der Vergleich zwischen Kaufpreis inklusive Nebenkosten und Sanierungsbudget einerseits sowie dem Marktwert einer vergleichbaren sanierten Wohnung andererseits.
Besondere Vorsicht ist bei Gebäuden geboten, in denen nicht nur die Wohnung selbst, sondern auch Dach, Fassade oder Steigleitungen erneuert werden müssen. Denn hier können zusätzliche Kosten über die Eigentümergemeinschaft entstehen.
Was kostet die Sanierung einer Wohnung pro Quadratmeter in Österreich?
Eine pauschale Antwort gibt es nicht. Schließlich macht es einen erheblichen Unterschied, ob lediglich Wände gestrichen und Böden erneuert werden oder ob sämtliche Leitungen, das Badezimmer und die Raumaufteilung verändert werden.
Als grobe Orientierung lassen sich für 2026 folgende Kostenrahmen heranziehen:
• Kosmetische Renovierung: etwa 250 bis 450 Euro pro Quadratmeter, beispielsweise für Malerarbeiten und die Erneuerung einfacher Bodenbeläge.
• Teilsanierung: etwa 500 bis 900 Euro pro Quadratmeter, wenn beispielsweise Bad, Küche oder einzelne technische Installationen erneuert werden.
• Umfassende Wohnungssanierung: etwa 900 bis 1.700 Euro pro Quadratmeter, bei aufwendigen Altbausanierungen oder gehobener Ausstattung auch deutlich mehr.
Dass Bauarbeiten kostspielig sind, zeigen auch die Daten von Statistik Austria: Im September 2026 lagen die Baukosten im Wohnhaus- und Siedlungsbau um 5,7 Prozent über dem Vorjahresmonat. Diese Entwicklung ist allerdings nicht unmittelbar mit der Preissteigerung einer einzelnen Wohnungssanierung gleichzusetzen.
Ein erheblicher Teil des Budgets entfällt häufig auf Elektroinstallationen, Sanitärarbeiten, Heizung und notwendige bauliche Veränderungen. Gerade diese Arbeiten sind nach Fertigstellung kaum sichtbar, aber für Sicherheit und Wohnkomfort entscheidend.
Empfehlenswert ist deshalb, zusätzlich zum kalkulierten Budget eine Reserve von mindestens 15 bis 20 Prozent für unvorhergesehene Arbeiten einzuplanen.
Welche Förderungen gibt es 2026 von Bund und Ländern für sanierungsbedürftige Wohnungen?
Wer eine Wohnung saniert, sollte sich frühzeitig über mögliche Förderungen informieren. Allerdings ist die Förderlandschaft in Österreich komplex: Während der Bund vor allem energetische Maßnahmen unterstützt, bieten die Bundesländer eigene Programme für unterschiedliche Sanierungsmaßnahmen an.
Wichtig ist der aktuelle Stand: Der Sanierungsbonus des Bundes für thermisch-energetische Maßnahmen ist seit dem 2. Februar 2026 für neue Anträge geschlossen. Auch die ursprünglichen Mittel der Sanierungsoffensive 2026 waren im Juli ausgeschöpft.
Seit dem 2. November 2026 ist eine neue Förderung für den Austausch fossiler Heizsysteme verfügbar. Diese richtet sich allerdings an private Eigentümer von Ein-, Zwei- und Reihenhäusern. Für eine gewöhnliche Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus ist diese Neuauflage daher nicht direkt nutzbar.
Für 2027 wurde bereits eine Fortsetzung der Sanierungsoffensive angekündigt. Neue Förderanträge sollen ab dem 4. Jänner 2027 möglich sein. Die konkreten Bedingungen sollten vor Projektbeginn geprüft werden.
Zusätzlich gibt es Landesförderungen. In Wien werden beispielsweise unter bestimmten Voraussetzungen der Einbau von Schall- und Wärmeschutzfenstern, Heizungsumstellungen, altersgerechte Umbauten oder die erstmalige Errichtung von Bad und WC unterstützt. Niederösterreich bietet unter anderem Fördermodelle für thermische Sanierungen und bestimmte Einzelmaßnahmen an.
Da Förderungen häufig an Einkommensgrenzen, Hauptwohnsitz, Gebäudealter oder technische Voraussetzungen gebunden sind, empfiehlt sich eine Beratung bei der jeweiligen Landesförderstelle. Auch die Reihenfolge von Antragstellung und Baubeginn kann entscheidend sein.
In welcher Reihenfolge sollte man eine Wohnung sanieren?
Eine gelungene Sanierung beginnt nicht mit der Auswahl neuer Fliesen oder der Planung der Traumküche, sondern mit einer sorgfältigen Bestandsaufnahme.
Zunächst sollten der bauliche Zustand der Wohnung geprüft, ein Sanierungskonzept erstellt und sämtliche erforderlichen Genehmigungen geklärt werden. Idealerweise geschieht dies bereits vor dem Kauf. Anschließend folgen die detaillierte Kostenplanung und die Beauftragung der Fachbetriebe.
Erst danach beginnt die eigentliche Baustelle. Alte Einbauten und nicht mehr benötigte Bauteile werden entfernt. Wo notwendig, folgen statische Maßnahmen und neue Wandkonstruktionen. Anschließend werden Elektro-, Wasser-, Abwasser- und Heizungsinstallationen erneuert beziehungsweise angepasst.
Sind die technischen Arbeiten abgeschlossen und geprüft, folgen Putz- und Trockenbauarbeiten, Estrich, Abdichtungen und Fliesen. Danach werden Bodenbeläge verlegt, Wände fertiggestellt und Türen sowie Sanitärobjekte montiert. Den Abschluss bilden Küche, Beleuchtung und die letzten Einrichtungsdetails.
Besonders wichtig ist die Koordination der Gewerke. Müssen beispielsweise neue Leitungen nachträglich verlegt werden, obwohl die Wände bereits fertig sind, verursacht das unnötige Kosten. Auch Trocknungszeiten von Estrich und anderen Materialien müssen berücksichtigt werden.
Eine gute Planung spart deshalb nicht nur Geld, sondern oft auch mehrere Wochen Bauzeit.
Brauche ich eine Genehmigung oder die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft?
Nicht jede Renovierung ist genehmigungspflichtig. Wer Wände streicht, Bodenbeläge austauscht oder eine neue Küche einbaut, benötigt dafür normalerweise keine baubehördliche Bewilligung, solange keine relevanten baulichen Eingriffe erfolgen.
Anders sieht es bei größeren Veränderungen aus. Werden tragende Wände verändert, neue Durchbrüche geschaffen oder wesentliche bauliche Änderungen vorgenommen, können eine Bauanzeige oder Baubewilligung erforderlich sein. Welche Regelung gilt, hängt vom Bundesland und vom konkreten Vorhaben ab.
In Wien genügt laut Stadt Wien für viele Änderungen im Gebäudeinneren eine Bauanzeige. Bestimmte umfangreichere Umbauten benötigen hingegen eine Baubewilligung.
Bei Eigentumswohnungen kommt zusätzlich das Wohnungseigentumsgesetz ins Spiel. Grundsätzlich dürfen Eigentümer ihre Wohnung verändern. Können dadurch allerdings schutzwürdige Interessen anderer Eigentümer beeinträchtigt werden, ist deren Zustimmung erforderlich. Das betrifft beispielsweise Eingriffe in allgemeine Teile des Hauses, Veränderungen an der Fassade oder bestimmte bauliche Erweiterungen.
Eine fehlende Zustimmung kann unter gesetzlich festgelegten Voraussetzungen gerichtlich ersetzt werden. Für einzelne Maßnahmen bestehen außerdem vereinfachte Zustimmungsregelungen.
Entscheidend ist, dass eine baubehördliche Genehmigung und eine wohnungseigentumsrechtliche Zustimmung zwei unterschiedliche Dinge sind. Vor größeren Umbauten sollte deshalb immer sowohl mit der zuständigen Baubehörde als auch mit der Hausverwaltung beziehungsweise einer fachkundigen Rechtsberatung geklärt werden, welche Unterlagen notwendig sind.
Woran erkenne ich vor dem Kauf den Sanierungsbedarf?
Nicht jeder Mangel ist auf den ersten Blick sichtbar. Während abgewohnte Böden oder ein altes Badezimmer sofort auffallen, bleiben Probleme mit Leitungen, Feuchtigkeit oder der Bausubstanz oft verborgen.
Besonders aufmerksam sollten Käufer bei Wasserflecken, Schimmel, Rissen, undichten Fenstern oder ungewöhnlichen Gerüchen werden. Auch ein veralteter Sicherungskasten kann auf notwendigen Erneuerungsbedarf bei der Elektroinstallation hinweisen.
Ein genauer Blick sollte außerdem der Heizungsanlage, den Sanitärinstallationen und dem Energieausweis gelten. Der Energieausweis liefert wichtige Hinweise auf die energetische Qualität des Gebäudes, ersetzt allerdings keine technische Begutachtung.
Mindestens ebenso wichtig ist der Zustand des gesamten Hauses. Die Arbeiterkammer Wien empfiehlt Kaufinteressierten, vor Vertragsabschluss unter anderem den Grundbuchstand, den Bauakt, den Wohnungseigentumsvertrag, die vorhandenen Rücklagen und die Protokolle der Eigentümerversammlungen zu prüfen.
Denn selbst eine frisch sanierte Wohnung kann teuer werden, wenn kurz nach dem Kauf eine umfangreiche Dach- oder Fassadensanierung beschlossen wird und die Rücklage dafür nicht ausreicht.
Bei älteren Immobilien lohnt sich deshalb eine zweite Besichtigung mit einem Bausachverständigen. Dessen Honorar ist im Verhältnis zu möglichen Folgekosten meist gut investiertes Geld.
Wie finanziere ich Kauf und Sanierung?
Wer eine sanierungsbedürftige Wohnung kauft, sollte die Finanzierung von Anfang an als Gesamtprojekt betrachten. Denn neben dem Kaufpreis fallen nicht nur Grunderwerbsteuer, Grundbuchgebühren und Vertragserrichtungskosten an, sondern auch sämtliche Ausgaben für die geplanten Arbeiten.
Möglich ist beispielsweise, Kauf und Sanierung gemeinsam über einen Immobilienkredit zu finanzieren. Voraussetzung ist, dass die Bank das Vorhaben entsprechend bewertet und ausreichend Sicherheiten vorhanden sind.
Alternativ kann die Sanierung über Eigenmittel oder ein separates Darlehen bezahlt werden. Welche Variante günstiger ist, hängt von Zinssatz, Laufzeit und den persönlichen finanziellen Möglichkeiten ab.
Bei der Kreditvergabe orientieren sich österreichische Banken weiterhin an den Empfehlungen der Finanzmarktaufsicht. Diese sehen unter anderem eine maximale Beleihungsquote von grundsätzlich 90 Prozent, eine Kreditbelastung von höchstens 40 Prozent des Jahresnettoeinkommens und eine Laufzeit von maximal 35 Jahren als Richtwerte für eine solide Finanzierung vor.
Wichtig ist zudem, dass während der Sanierung zusätzliche Kosten entstehen können – etwa für eine vorübergehende Mietwohnung, Bereitstellungszinsen oder unerwartete Bauarbeiten.
Wer seine Finanzierung bis auf den letzten Euro ausschöpft, riskiert deshalb Schwierigkeiten. Besser ist eine realistische Gesamtkalkulation mit ausreichend finanziellem Spielraum.
Kann ich Sanierungskosten steuerlich geltend machen?
Hier muss zwischen selbst genutzten und vermieteten Wohnungen unterschieden werden.
Wer eine Wohnung ausschließlich für den privaten Eigenbedarf saniert, kann gewöhnliche Renovierungsarbeiten wie Ausmalen, neue Bodenbeläge oder eine neue Küche grundsätzlich nicht einfach von der Einkommensteuer absetzen.
Eine Ausnahme kann das sogenannte Öko-Sonderausgabenpauschale bilden. Laut Bundesministerium für Finanzen können bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen für eine geförderte thermisch-energetische Sanierung jährlich 800 Euro und für einen geförderten Heizkesseltausch jährlich 400 Euro als Sonderausgaben berücksichtigt werden – jeweils über fünf Jahre.
Voraussetzung ist insbesondere eine entsprechende Bundesförderung sowie ein ausreichender Eigenaufwand nach Abzug öffentlicher Förderungen. Die Beträge reduzieren die steuerliche Bemessungsgrundlage und sind nicht mit einer Auszahlung in dieser Höhe gleichzusetzen.
Bei vermieteten Immobilien gelten andere Regelungen. Hier können bestimmte Sanierungsausgaben steuerlich als Werbungskosten berücksichtigt werden. Je nachdem, ob es sich um Instandhaltungs-, Instandsetzungs- oder Herstellungsaufwand handelt, erfolgt die steuerliche Berücksichtigung sofort, verteilt über mehrere Jahre oder über die Abschreibung.
Wer eine Wohnung als Anlageobjekt kauft, sollte die steuerlichen Auswirkungen daher schon vor Beginn der Arbeiten mit einer Steuerberatung besprechen.
Was ist bei einer Altbauwohnung in Wien besonders zu beachten?
Hohe Räume, Flügeltüren, Fischgrätparkett und historische Fassaden machen Wiener Altbauwohnungen besonders begehrt. Doch die charaktervolle Architektur bringt auch technische Herausforderungen mit sich.
Gerade in Gründerzeithäusern können alte Leitungen, Holzbalkendecken oder historische Deckenkonstruktionen zusätzliche Anforderungen an die Sanierung stellen. Werden Wände entfernt oder neue schwere Bodenaufbauten geplant, ist häufig eine statische Beurteilung notwendig.
Auch der Schallschutz verdient Aufmerksamkeit. Was in einem modernen Gebäude selbstverständlich erscheint, lässt sich in einem historischen Altbau oft nur mit zusätzlichem konstruktivem Aufwand realisieren.
Besonderes Augenmerk sollte auf Fenstern und Fassaden liegen. Laut Stadt Wien ist der Austausch von Fenstern und Fenstertüren bei Gebäuden, die vor dem 1. Jänner 1945 errichtet wurden, grundsätzlich bauanzeigepflichtig. Dasselbe gilt für Gebäude in Schutzzonen. Dabei müssen bestimmte gestalterische Vorgaben eingehalten werden.
Bei denkmalgeschützten Objekten können weitere Genehmigungen notwendig sein. Auch bestehende Kamine, Gasleitungen und alte Installationsschächte sollten vor einem Umbau fachgerecht überprüft werden.
Wer die Wohnung später vermieten möchte, sollte außerdem klären, ob und in welchem Umfang das Mietrechtsgesetz Anwendung findet. Gerade bei älteren Wiener Gebäuden können besondere mietrechtliche Bestimmungen gelten.
So verlockend die hohen Räume und schönen Altbaudetails auch sind: Eine sorgfältige technische und rechtliche Prüfung ist bei solchen Immobilien besonders wichtig.
Eine sanierungsbedürftige Wohnung kann eine hervorragende Investition in die eigene Wohnqualität sein. Voraussetzung ist allerdings, dass Kaufpreis, baulicher Zustand und Sanierungskosten in einem vernünftigen Verhältnis stehen. Wer professionell plant, Angebote vergleicht und ausreichend finanzielle Reserven einrechnet, kann aus einer alten Wohnung ein Zuhause machen, das nicht nur schön ist, sondern auch langfristig Freude bereitet.
Sanierungsbedürftige Wohnung kaufen: kostenlose Checkliste zum Download
Unsere kostenlose Checkliste zeigt Ihnen, was vor dem Kauf und während der Sanierungsplanung geklärt sein sollte. Zum Abhaken, Mitnehmen und Nachfragen, damit Sie optimal vorbereitet sind.
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FAQ: Die 7 häufigsten Fragen zu sanierungsbedürftigen Wohnungen
Bei einer durchschnittlich großen Wohnung kann eine umfassende Sanierung mehrere Monate beanspruchen. Ausschlaggebend sind der bauliche Zustand, der Umfang der Arbeiten, notwendige Genehmigungen und die Verfügbarkeit der Handwerksbetriebe.
Eine Reserve von mindestens 15 bis 20 Prozent der kalkulierten Sanierungskosten ist empfehlenswert. Bei sehr alten Gebäuden oder unklarer Bausubstanz kann auch ein größerer Puffer sinnvoll sein.
Bei kleineren Renovierungsarbeiten ist das häufig möglich. Werden allerdings Elektrik, Wasserleitungen, Badezimmer und Böden vollständig erneuert, ist ein vorübergehender Auszug meist die praktischere Lösung.
Elektroinstallationen, Arbeiten an Gasleitungen, sicherheitsrelevante Sanitärinstallationen und Eingriffe in tragende Bauteile gehören in die Hände befugter Fachbetriebe. Auch bei möglichen Schadstoffen ist professionelle Unterstützung notwendig.
Ja, besonders bei älteren Immobilien ist das sinnvoll. Eine fachkundige Begutachtung kann versteckte Mängel aufdecken und dabei helfen, den tatsächlichen Sanierungsaufwand realistisch einzuschätzen.
Ja. Ein nachvollziehbares Sanierungskonzept und konkrete Kostenvoranschläge können gute Argumente bei der Preisverhandlung sein. Ob und in welchem Umfang der Verkäufer nachgibt, hängt allerdings von der Marktsituation ab.
Eine fachgerecht sanierte Wohnung kann am Immobilienmarkt attraktiver sein. Eine automatische Wertsteigerung in Höhe der investierten Sanierungskosten gibt es jedoch nicht. Entscheidend bleiben vor allem Lage, Zustand des Hauses, Grundriss und Nachfrage.
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